根据全美不动产投资信托基金协会（NAREIT）统计，世界上约31个国家和地区建立了REITs制度，覆盖美洲、欧洲、亚洲、大洋洲，既有发达国家也有发展中国家。
特别值得注意的是，印度也在2015推出了REITs。
按照中国证券投资基金业协会会长洪磊的说法，截至目前中国并没有出现真正的REITs，仅有所谓的“准REITs”或“类REITs”。
ink="" style="margin: 0px auto; padding: 0px; border: 0px none; vertical-align: top; display: block; max-width: 640px;" />国是直通车 侯雨彤 制图。原因何在？
洪磊认为，长期以来，人们对REITs的翻译有误，理解过于狭隘，认为它只是房地产投资工具，实践中进一步异化为房地产的债务融资工具，阻碍了REITs的发展。这一认识误区也导致REITs与房地产市场捆绑在一起，仅从房地产市场看REITs发展需求，没有看到REITs的完整功能。
REITs的完整功能并没有标准答案。
国际实践经验显示，REITs的基础资产除住宅不动产和写字楼以外，还包括零售物业、医疗保健、基础设施、仓储、工业地产、酒店、数据中心等。
这也引申出REITs的两大属性，金融属性和不动产属性。
金融属性体现在，REITs作为一种金融投资产品，为投资者提供不动产投资渠道；不动产属性体现在，REITs专注于可产生定期租金收入的成熟不动产。
从本质上来说，REITs是将成熟不动产物业在资本市场进行证券化。
北大光华管理学院的一份研究报告显示，中国推出REITs有两大意义。其一，REITs是金融服务供给侧改革的重要抓手，其二建设REITs市场是金融体系供给侧改革的重要组成部分。
报告认为，引入REITs一方面有助于化解银行不良资产，另一方面为市场提供简单、直接、高效的融资方式。
以去杠杆为例，银行和不动产联系紧密，无论是建设开发贷款，还是经营性物业贷款基本都体现在银行资产负债表上。不动产价格下滑将给银行业带来系统性风险。引入REITs产品增强了全社会的风险分担能力，降低系统性金融风险。
北大光华管理学院院长刘俏近日在中国REITs论坛上援引麦肯锡研究指出，整个中国债务里面，大约接近40%至50%的债务和房地产行业连在一起。牵一发而动全身，房地产行业本身任何一点变化都对中国经济带来很大影响，不仅反映在杠杆水平的变迁，还反映在整个GDP增速和质量上。
“这牵引出为什么中国要发展REITs这样一个大背景。”刘俏说。
困难在哪？
中国还没有真正的REITs产品，“类REITs”产品市场的累计发行规模约400多亿，其中2016年至今交易所发行规模超过174亿。
截至2016年底，美国REITs市场市值约1.02万亿美元。香港REITs市场市值接近300亿美元，新加坡REITs市场市值约480亿美元。
北大光华管理学院的研究认为，中国公募REITs市场规模将达到4万亿至12万亿元。
言外之意，中国REITs市场增长空间巨大。
